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“烂尾潮”及“停贷潮”视角下 商业银行开发贷暨一手房按揭贷款业务经验反思与风险控制 及常见法律问题分析与实务应对线上研修班             

课程背景 
     房屋销售市场低迷、房地产开发融资“三条红线”、经营用途贷款违规流入 房地产领域、监管力度加强、疫情对房地产市场的影响，多重压力下，目前房地 产开发企业普遍面临非常大的资金压力。近期，因所购楼盘停工，无法按期收房 引发的烂尾问题及停贷问题在全国范围内多个楼盘爆发。
    22 年 6 月 30 日，一份显示来自江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们的《强 制停贷告知书》在网上流传，其他项目的业主看到后纷纷效仿，随即武汉、长沙、 郑州等多个城市上演联名停贷。克而瑞研究中心数据显示，截至目前，全国范围 内业主发布的强制停贷楼盘个数已超过 200 个。
     多地“烂尾”、“停贷”、“断供”事件引发广泛关注，7 月 14 日，银保 监会有关部门负责人表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事 的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视，将引导金融机构市场化参与风 险处置。目前，已有建设银行、农业银行、兴业银行等多家银行作出回应，披露 相关风险情况。
      按揭贷款业务是商业银行的传统业务，一旦商业银行合作的房地产项目烂尾 会给商业银行带来巨大的风险。房地产项目烂尾问题涉及开发商、商品房消费者、 银行、工程施工方、民间借贷债权人、员工等多个利益主体，涉及人数众多，背 后法律关系复杂，一旦房地产开发企业进入破产程序会让问题变得更加复杂，一 旦处理不好，商业银行将面临巨大的风险。
     此类问题大面积爆发是前所未有的，绝大多数商业银行缺乏应对此类问题的 经验及进行专门的研究，无论对司法裁判者还是对金融机构，都带来了巨大的压 力和挑战。 
      为帮助开展房屋按揭业务的商业银行妥善应对及预防房地产项目烂尾、停贷 带来的危机，更好的与政府、法院、商品房消费者沟通，市场化参与风险处置， 中企清大教育集团特研发了本课程，在本课程中，主讲老师聚焦商业银行房地产 开发贷款业务和按揭贷款业务，以“烂尾潮”及“停贷潮”为视角，对商业银行 按揭贷款业务开展多年的经验进行反思，对按揭贷款业务风险控制提出建议，并 就常见法律问题进行分析并给出实务应对建议。 
      本着预防为主的原则，我们建议只要开展房地产开发贷款和按揭贷款业务的 商业银行，即便目前没有遇到“烂尾和停贷”问题，都应当学习本课程。 

学员对象 
开展开发贷暨一手房按揭贷款业务的金融机构的相关业务人员、风控人员、 法务人员及信贷管理人员，既包括基层人员，也包括董事长、行长、部门负责人 等中高层人员。

学习方式 
  1：关注公众号“清大商学堂”。 
  2：识别服务老师发送课程“二维码”输入“密码”直接进入直播间学习。 
 3：课程回看期：30 天 
开班时间 
时间：2022 年 9 月 28 日-29 日，
培训共计两天（12 小时）

课程大纲
 模块一、“断贷潮”背景下商业银行按揭贷款业务的反思与风险控制 （6小时） 
导论：涉房贷款还是不是优质资产？ （一）“断贷潮”的原因分析 
（二）房地产开发项目的资金分析--杠杆是怎么回事 
（三）涉房贷款（按揭贷款、开发贷款、经营性抵押贷款）的风险风险揭示 
一、个人住房借款担保业务（按揭）解析及流程风险控制 
（一）全面理解按揭贷款业务
 1、个人住房（商业用房）担保借款业务的定义 
2、三个主体二个法律关系解析
 3、按揭贷款的担保关系设定
4、按揭贷款的风险本质及简化流程所带来的风险
 5、购房优先权、工程款优先权、抵押优先权、按揭银行优先权的法律博弈 
（二）房地产项目“烂尾”风险对按揭贷款的影响 
1、购房人解除商品房买卖合同导致的后果分析及风险控制建议 
（1）典型案例解析 
（2）关于借款合同是否解除、借款人对剩余贷款是否负有还款责任问题。 
（3）借款合同解除，借款人的还款责任虽不解除，具体应该承担什么的责 任。
（4）案件评析及风险控制措施 
2、“断贷”风险与商品房买卖合同解除风险 法律规定购房人有权解除商品房买卖合同的 11 种情形。 
3、借款合同因商品房买卖合同解除后剩余贷款的回收风险 
（三）按揭贷款准入风险控制要点
 1、开发商准入的六个审查要点
 2、楼盘项目准入的十个审查要点 
3、假按揭的六个特征 
二、按揭贷款风险案例解析 
（一）授信调查不真实 
1、借款人首付款
 2、还款能力
 3、贷款用途等真实性调查不充分 
（二）授信资料不真实 
1、授信资料中收入证明、首付款及支付凭证等不真实。 
（三）授信调查风险识别与分析不到位 
1、在授信调查过程中，未充分识别、揭示借款人或保证人在财务、非财务 因素方面存在的重大或异常风险信息 
2、未充分分析借款人贷款用途的合理性。 三、房地产开发贷款及封闭管理对按揭贷款的影响 
（一）影响房地产项目“烂尾”的原因分析 1、市场原因 
2、商业银行操作风险原因
（二）未落实资金封闭监管是“烂尾”的重要原因
 1、什么是封闭监管
 2、封闭监管不到位所导致的问题
 3、如何落实封闭监管 
（三）违规的房地开发贷款“助力”烂尾 监管检查案例 
1：向不符合办理流动资金贷款标准的房地产开发企业发放流 动资金贷款； 监管检查案例 
2：为非项目开发主体办理房地产开发贷款； 监管检查案例
 3：违规准入间接用于支付土地出让金的贷款； 监管检查案例
 4：未**土地费用缴纳证明文件。 监管检查案例 
5：未落实资金封闭监管 监管检查案例 
6：资本金使用不规范导致开发贷款风险加大 监管检查案例 
7：未按项目开发进度发放贷款 
（四）类房贷款：流动资金借款 房地产开发项目抵押的风险（房地权属变化原 理与销售资金监管的缺失） 
（五）房地产开发企业名下现房抵押的风险（安置房、抵债房、卖楼花等形成的 购房人优先权） 
四、按揭贷款担保方式的选择及风险控制建议 
（一）开发商的阶段性担保
 1、按揭贷款的最终风险缓释措施与阶段性担保的关系
 2、阶段性担保的应用与法律风险控制 （二）开发商保证金
 1、保证金风险控制的点和面 
2、保证金账户的设定 
3、保证金的处置 
（三）预购商品房抵押预告登记 
1、抵押预告登记与阶段性担保的关系 
2、抵押预告登记与正式抵押登记 
3、从《民法典》角度解读抵押预告登记对按揭贷款业务的影响 
五、贷后管理与资产保全 
（一）贷后管理存在的问题
 1、贷后检查不真实 
2、贷后检查、风险预警不及时 
3、对借款人还款来源监控不到位 
4、贷后检查不深入，对突出风险信息揭示不到位 
（二）资产保全 
1、“断贷”的保全与诉讼应对策略 
2、信用风险与舆情风险如何兼顾 
3、如何妥善处置假按揭

模块二、开发商“烂尾潮”及业主“停贷潮”视角下商业银行按揭贷款业务常见 法律风险分析及实务应对信贷业务全流程风险管理及案例解析（6 小时） 
一、当前现状分析 
二、按揭贷款业务及按揭法律关系介绍
 1、停贷潮问题的根源——商品房预售制度；
 2、按揭贷款法律关系分析；
 3、如何理解开发商提供的阶段性保证担保？
 4、已经网签备案的房屋，房屋所有权属于开发商还是购房人？
 5、按揭贷款业务中，仅办理抵押权预告登记，银行是否享有优先受偿权? ——《新担保制度解释》第 52 条解读。
 6、抵押预告登记满足《新担保制度解释》第 52 条解读的条件，但尚未办 理正式抵押登记，开发商的阶段性保证责任能否免除？ 7、按揭贷款业务中，借款人受疫情影响，还款能力出问题，能不能申请延 期还款（相关政策解读）。
 8、银行未对资金进行监管，导致开发商挪用资金，预售资金未用于商品住 房项目工程建设，银行是否需要承担责任？
 9、银行未履行监管职责，商品房购买人能否拒绝还贷？
 10、商业银行对购买房屋主体结构尚未封顶的住房的个人发放个人住房贷 款是否合规？ 
三、房地产项目烂尾风险及相关法律问题分析 
1、房地产开发项目烂尾成因分析；
 2、多方利益主体博弈 
（1）房地产开发商；
（2）工程施工方；
（3）商品房消费者； 
（4）银行方（开发贷或按揭贷）；
（5）民间借贷债权人；
（6）其他方： 政府、法院、职工等。
 3、房地产开发项目烂尾面临的几个问题： （1）无法按期交房危机； 
（2）民间借贷债权人危机；
 （3）拖欠工程款引发的危机；
（4）房地产企业破产危机。 
4、如果开发商违约，买房人解除商品房买卖合同，按揭贷款合同是否一并 解除？
买房人的还款责任是否免除？
按揭贷款法律风险分析。
 5、如果房地产项目停工，业主方是否有权单方停贷？——业主停贷潮引发 的法律思考。 
6、业务方单方停贷，对征信会产生什么影响？
 7、行政权解决烂尾楼问题的局限性分析。 8、工程款优先权相关法律问题分析
 （1）什么是工程款优先权（民法典 807 条、建设工程解释 35 条）
 （2）享有工程款优先权的权利主体是谁？实际是施工人或者分包人有权行 使吗？（3）工程价款优先受偿权与抵押权，谁更优先？（建设工程解释 36 条）
 （4）工程款优先权的范围——逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损 害赔偿金等，是否有优先权？（建设工程解释第 40 条） 
（5）建设工程价款优先受偿权行使的期限（建设工程解释第 41 条） 
（6）发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的法律效 力。（建设工程解释第 42 条）
 （7）装饰装修款有优先权吗？
 9、商品房消费者消费性购房优先权相关法律问题 
（1）何为商品房消费者消费性购房优先权？——原《关于建设工程价款优 先受偿权问题的批复》第二条解读。 
（2）消费性购房优先权与工程款优先权、抵押权谁更厉害？ 
（3）应当优先保护的购房消费者的范围——《执行异议和复议规定》第 29 条、《九民纪要》第 125 条和 126 条等解读。 （4）案外人执行异议程序介绍
（5）企业买房人是否享有消费性购房优先权？ 
（6）个人消费者购买写字楼是否享有消费性购房优先权？
 （7）个人购买商住两用房是否享有消费性购房优先权？
 （8）购买无预售许可证的房屋的购房人是否享有消费性购房优先权？ 
（9）《执行异议和复议规定》第 28 条和 29 条的关系——不符合 29 条但 符合 28 条的消费者是否享有消费性购房优先权？ （10）以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的购房消费者，是否享有消费 性购房优先权？
 （11）以房抵债的，是否应当优先得到保护？ 
四、房地产开发企业破产中的常见法律问题 1、破产法律制度简介；
 2、破产的原因；
 3、破产的三大程序：破产清算、破产重整、破产和解。
 4、破产 OR 清算？——为什么说破产重整是治理烂尾楼项目的有利措施？
 5、破产清算、破产重整、破产和解三个程序的衔接及限制；
 6、“府院联动”机制介绍；
 7、如何分析房地产开发企业是否具有重整价值分析？ 
（1）需要了解楼盘的相关信息；
（2）需要了解销售信息； 
（3）需要了解的其他信息。
 8、法院对重整计划的强制批准权介绍及对银行债权的影响； 
9、房地产企业破产后，为项目后续建设所借款项是否属于公益债权，能否 优先于其他债权人优先受偿？
 10、管理人对开发商签订的商品房买卖合同是否享有单方解除权？
 11、房地产企业破产后，商品房消费者能否请求房地产开发企业履行过户 义务？已经支付大部分房款的消费者呢？
 12、如果管理人配合过户，是否构成个别清偿？
 13、破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商账户中的资金用来清偿债 务？管理人是否有权追回？
 14、破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商保证金账户中的保证金用 来清偿债务？管理人是否有权追回？
15、房地产开发且在预售期间进入破产程序，监管账户中的资金如何处理？
16、房地产开发商进入破产程序，对债务人财产的相关保全措施是否需要 解除？17、主债务人破产后，主债务停止计息的效力是否及于担保人？
 18、破产程序中，消费性购房优先权、工程款优先权、抵押担保债权、预 告登记债权、税款、职工安置费，这几项债权的清偿顺序如何？
 19、破产程序中，工程款优先权、抵押债权是否必须经审判程序确定？
 20、房地产破产案件中，“以房抵债”的法律效力分析；
 21、重整投资人的招募遴选及投资协议的签订。
 22、扩大承债主体的常见路径。 
（1）公司人格否认； 
（2）执行未足额缴纳出资股东； 
（3）虚假出资股东责任； 
（4）追究清算义务人责任； 
（5）虚假清算责任； 
（6）一人有限责任公司财产混同；
 （7）股东抽逃出资责任。
 五、总结
1、商业银行应对“烂尾潮”和“停贷潮”的基本策略；
 2、需要做的 6 项准备工作； 
3、如何理解商业银行市场化参与风险处置?

讲师介绍 

A 老师：现任某股份制银行省级行法律合规部门负责人，14 年商业银行法 律事务、不良资产处置、合规管理工作经验，中级人民法院陪审员、市仲裁委仲 裁员，著有商业银行法律实务控制方面的专著。10 年商业银行信贷法律、不良 处置、合规管理、案件防控培训、咨询经验，服务金融机构逾百家。 

孙自通老师：中企清大教育集团首席专家顾问，北京市盈科律师事务所律师， 拥有高级信用管理师资格，专注银行、担保等领域，年授课百余天，累计培训学 员数万人，孙老师曾经接受中国银行、工商银行、邮储银行、民生银行、渤海银 行、中信银行、长沙银行、达州银行、华融湘江银行、张家口银行、沧州银行、 威海银行、德州银行、贵州银行、贵阳银行、湖北银行、台州银行、雅安银行、 甘肃银行、日照银行、广州银行、青岛银行、泸州银行、宁夏银行、辽阳银行、 贵阳农商行、上饶银行、德州农商行、中原银行、武汉农商行、中山农商行、江 门农商行、洛阳农商行、德阳信用联社、湖南省联社、湘潭农商行、濮阳农商行、 中国人寿财产保险公司、河北省农村信用社联合社承德审计中心、衢州市办、内 蒙古自治区联社、新疆自治区联社等机构以及各省级金融协会的邀请讲授实务培 训课程，授课内容深受学员好评，为国内知名信贷、担保、互联网金融等行业权 威风险管控专家。

 收费标准 
1、费用：9800 元/单位
 2、内训咨询：为方便各地学员就地学习和针对性地选择培训课程，我们可 根据您提出需求提供定制课程方案，欢迎来电咨询培训合作事宜。

 报名方式
 请各单位接到此通知后，尽快确定参加本次线上培训班的人员，填写《报名 回执表》后致电 13011205789，会务组收到报名表后将在培训班开班前通知线 上公开课相关事宜，
报名后请将相关费用汇至指定帐号（发票在培训班开始后统 一邮寄）。

 主办单位 
主办单位：北京两只海豚管理咨询有限公司 开 户 行：北京银行股份有限公司大兴经济开发区支行
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 发票内容为服务费、咨询费、会议费、会务费 （专票、普票）

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