保定市房地产项目动态管理系统已正式发布，企业开始录入数据，为最后的土增清算做准备

为帮助大家做好数据录入，并更好的做好最后的土增清算工作，保定航信邀请专家老师面授机宜，为回馈客户，只收取99元/人座位费，场地有限，额满即止！

模块1 ：基本信息采集风险要点---企业自白书不是自首书

1、不清算就逃税，一清算就退税的好事一去不复返

2、立项阶段信息采集风险要点

（1）项目基本数据；

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）固定资产投资核资证；

（5）国有土地使用证；

（6）扣除土地出让金信息。

3、规划阶段信息采集风险要点

（1）项目基本数据

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）可售信息；

（5）建设用地规划许可证；

（6）建设工程规划许可证；

（7）扣除土地出让金信息。

4、施工阶段信息采集风险要点

（1）项目基本数据

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）成本信息；

（5）费用信息；

（6）建设施工许可证；

（7）扣除土地出让金信息。

5、预售阶段展示内容：

（1）项目基本数据；

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）销售信息；

（5）商品房销售（预售）许可证；

（6）扣除土地出让金数据。

模块2：土地增值税清算条件与清算对象的确认----找准对象，认清条件

1、土地增值税清算由企业，还是由税局启动？

⑴ “应当清算”与“可要求清算”有何区别？

⑵  滚动开发、分期开发的清算时点如何把握？

⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？

⑷ 如何准确把握取得预售许可证满3年？

(5) 如何准确把握已售85%？

2．土地增值税的清算单位与对象

⑴ 土地增值税清算单位怎么确定？

(2) 联排和洋楼是不是一个清算单位？

⑵ 清算单位分两类还是三类或者四类？

⑶ 地下室和车位归属于住宅还是其他房产？

⑷ 普通住宅与非普通住宅如何进行区分？

⑸ 底商可否与楼上住宅合并清算？

⑹ 合并、分立等重组与投资业务是否涉及清算？

4、僵尸公司注销是否可以规避清算？

模块3：清算中土地增值税收入的确认、计量与发票----算清自家钱袋子

1．房地产销售收入的确认与计量

⑴ 清算时，预售款也应确认为收入吗？预收款含增值税吗？

⑵ 分期收款销售房产如何确认收入？

⑶ 按揭销售房产时，销售收入如何计量？

⑷ 订金、定金、违约金等如何确认收入？

⑸ 销售收入中是否可以扣除折扣与折让？

⑹ 转让地下车位永久使用权时该如何确认收入？

⑺ 房产转让价格明显偏低时是否要进行调整？

⑻ 商品房面积与实测面积不一致时如何确认收入？

2．视同销售收入的确认与计量

⑴ 哪些情况下土地增值税须视同销售？

⑵ 货币安置、还迁房安置、异地安置，如何确认收入？

⑶ 视同销售业务在何时确认收入？

⑷ 土地增值税与增值税、企业所得税视同销售的区别

3．代收费用及价外收费的土地增值税政策

4．土地增值税上拆迁收入如何处理？

5．政府补偿或者返还该如何做土地增值税处理？

模块4：土地增值税清算中扣除项目及其金额的确定-----不小心搞成“争执税”

1．土地取得成本及其扣除

⑴ 以招拍挂取得土地如何确定其成本？

⑵ 以接受投资取得土地时如何扣除成本？

⑶ 以接受抵债取得土地的成本如何扣除？

⑷ 以股权方式取得土地的，其扣除成本如何处理？

⑸ 以无偿划拨方式取得土地的，其土地成本该如何确定？

⑹ 土地评估增值可以作为土地取得成本扣除吗？

⑺ 为取得土地而发生的契税、土地使用税等计入土地成本吗？

⑻ 不同方式取得土地时其凭证票据处理上，需要注意哪些细节？

⑼ 为取得土地而发生的佣金、经纪费用是否也记入土地成本扣除？

⑽ 为取得土地而发生的拆迁成本也作为土地取得成本吗？

⑾ 以项目换取土地时，项目建造成本也可以作为土地取得成本？

⑿ 土地闲置费是否可以扣除？土地增值税与企业所得税有何差异？

2．房地产开发成本及其扣除

⑴ 只要是实际发生的开发成本都可以扣除吗？

⑵ 未取得发票的开发成本能否计算扣除？

⑶ 房地产开发成本如何确认及判断？

⑷ 建安成本主要由哪些因素构成？

⑸ 备注栏不符合要求的发票成本能否扣除？

⑹ 税局凭什么判断地产企业建安成本的合理与否？

⑺ 普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？

⑻ 按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？

⑼ 拆迁安置费用在土地增值税上有什么特殊处理要求？

⑽ 地下车位、车库如何分摊开发成本？

⑾ 购入烂尾楼项目继续开发的，是否可以加计扣除？

⑿ 售楼部的费用是否也可以作为开发成本？

⒀ 会所、幼儿园、小学等公配设施＝公配设施费？

⒁ 精装修、装饰、软装、硬装能否加计扣除？

⒂ 甲供材、甲控材、甲指材、清包的土地增值税处理需要注意哪些细节？

3．期间费用及其扣除

⑴ 企业发生的借款利息资本化后如何进行土地增值税扣除？

⑵ 利息支出据实扣除的条件是什么？如何区分金融企业与商业银行？

⑶ 委托银行贷款的利息支出是否属于能提供金融机构的证明吗？

⑷ 商业银行的财务顾问费支出是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？

⑸ 全部是自有资金时是否也要计算扣除利息支出？

⑹ 既有借贷资金又有自有资金时利息费用如何扣除？

4．存量房（旧房）转让土地增值税怎么计算？

⑴存量房旧房没有账面无成本，也没有发票，土地增值税清算怎么办？

⑵ 存量房旧房转让如何确定可以扣除的项目金额？

⑶ 存量房有购房发票，那么转让旧房时是否还要进行评估？

⑷ 存量房旧房转让时是否可以核定征收土地增值税？

5．税金及附加其扣除

(1) 城建税及教育费附加无法分摊到开项目怎么办？

(2)印花税的扣除在房开企业与一般企业完全不同

(3)契税扣除，一般财务都搞不清

6．加计扣除

(1)房企的风险性红利

(2)一般企业的陷阱

模块5  争议处理及解决技巧

1、证据链的构建

2、三道红线不要踩

5、五步骤解除争议