u 课程背景

国地税合并，结束了24年国地税分税制的税务管理。合并后，新机构的成立，多个内部机构的增设，房地产行业增值税、企业所得税、土地增值税三大主要税种数据信息直接互联互通；再加上金税三期的强压，从而不断压缩了房地产开发企业的利润空间。特别是国地税联合成立新的税务稽查，手段更加超前。基于这样的形势下，房地产企业如何通过合理的税务安排，利用现有政策可操作的空间，为企业合理合法节省开支，避免多交税，交冤枉税，在房地产强势调控环境之下，显得尤为重要。对部分房地产企业来说，能活下来，也许就看税能省多少。

该课程以房地产企业为背景，按照土地取得、规划设计、开发建设、组织销售、竣工清盘等房地产涉及的各个阶段进行设计。每个房地产企业在每个环节可能遇到的问题都一一列举出来，并给予明确的解决方案，每个房地产企业遇到的问题都有其特殊性，因此整个课程期间会给出充足的时间让参与企业就自己的问题与老师进行沟通，一起研究问题，寻找解决方案，三天两晚的时间充分利用，真正做到一对一，点对点的师资服务，尤其重点讲解房地产企业最重要的土地增值税清算的税务处理。整个课程内容丰富，信息量大，但绝不是枯燥、晦涩、难懂、又无味的税法条例的罗列，整个课程老师善于总结和归纳，熟悉房地产整个业务流程，切入要害，正是财务人对于房地产行业的刚需知识点，老师让课程内容变得简单、有趣、易理解、易识记。

u 课程收益

全新的风控思维和准确的业务破解帮你重新认识企业纳税风控现状

最新的财税政策和落地的业务实操让你安全规避化解企业纳税风险

幽默的授课语言和亲近的分享风格让您全程开心享受课程知识技能

u 专家介绍——顾瑞鹏教授 

从事税收研究和实践工作20年，积累了丰富的实战经验，在中国纳税筹划领域首创纳税筹划“十大思想”，对纳税筹划进行了长期研究和实践，形成自己独到的认识和见解，创立税收筹划的“意思先驱筹划模型”、“问题分解筹划模型”、“目标管理筹划模型”和“原始价值筹划模型”四大模型。针对房地产建筑行业“营改增”有独特的管理手段和运作机制，并参与各类税务稽查，熟悉税务稽查的相关政策和应对技巧。出版税收类专著和教材十余部，善于运作加工制造、房地产建安、各类服务业涉税业务操作。在全国近三十个省举办专题税收类讲演数百场，数万家大型企业、上市公司接受其培训及指导。

顾老师授课特点：脱口秀式的演说和幽默、亲和、互动的授课风格，深得学员的喜爱与追捧，课堂永远充满笑声，被誉为“中国最具活力的财税实战专家”。

u 报名须知

课程类别：3天2晚高端小班课程

参加对象：财务总监、财务部长、财务经理、财务人员、会计人员、税管人员

培训时间：2021年9月8-10日(周四、周五、周六）

上午：9:00-12：00    下午：13:30-16:30  晚上：沙龙时间

培训地点：长沙华天精选酒店（长沙市湘雅路378号）

收费标准：39980元/人（包含食宿、讲义及沙龙，不含往返交通费）

u 课程纲要

第一天白天：——房地产企业增值税热点问题终极处理——

1、销售不动产纳税义务发生时间界定；

2、开发产品跨期销售的纳税义务时间判断；

3、一级土地开发的计税问题；

4、接盘后继续开发销售是否属于销售自行开发的范围；

5、房地产企业建幼儿园等配套设施的计税问题；

6、房地产开发企业销售精装房所含装饰、设备是否视同销售；

7、可供销售建筑面积是否可以将用于出租的、自用物业面积剔除；

8、人防车位（地下车位）或商铺转让使用权的计税问题；

9、还建房（置换房）的计税问题；

10、代建行为的计税问题；          11、预收款的范围及开票；

12、房地产企业收到预收款的预缴税款问题；

13、房地产企业跨省、市、县的预缴问题；

14、现房销售是否按3%预缴增值税；

15、不动产租赁（含自建情形）的简易计税问题；

16、经营性租入不动产装修、改扩建进项是否适用分2年抵扣的问题；

17、公司预收、一次性收取租金的增值税缴纳和抵扣问题；

18、租赁场所转售水电的计税问题；

19、因提前解约、剩余资金作为违约金是否作为价外费用计税的问题；

20、免租期的计税问题；

21、允许扣除的不动产购置原价问题；

22、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围及票据形式问题；

23、一次拿地、分次开发的土地成本扣除问题；

24、特殊情形的土地价款（土地出让金）扣除问题；

25、土地出让金返还款的扣除问题；

26.合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？
27. 股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

28.不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？

29.土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？

30.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？

31.红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？

32.境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

33.房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？

34.园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？

35.在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆除，是否需要做进项税转出？

36.多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？

37.资质共享与增值税抵扣办法的冲突；

38.清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

39.境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

40.园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？

41.施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？

42.售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？

43.回迁安置房是否要视同销售征收增值税？

44.清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析；

45.出租的不动产免租期内如何确认销售额?

46.楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？

47.随房赠送物业管理费如何确认销售额?

48.营改增前后"买一赠一"行为如何纳税以及风险如何控制？

49.营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？

50.营改增前后自持物业经营或出租是否有利？

51.日光盘的营改增风险？             52.房屋定价的困惑和销售筹划；

53.营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？

54.房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？

55.统借统贷行为增值税时代的业务处理分析；

56.公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？

57.买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？

58.开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？

59.房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？

60.不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析；

61.房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？

62.房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？

63.没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？

64.商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？

65.企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？

66.企业接受的物业服务能否抵扣增值税？

67.地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？

68.买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？

69.房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？

70.设计费等前期工程费如何抵扣进项税？

第一天晚上：——房地产企业其他小税种问题处理——

一、房地产企业契税的相关问题。

二、房地产企业土地使用税的相关问题。

三、房地产企业租赁过程中的房产税问题。

四、房地产企业个人所得税的热点问题。

第二天白天：——地产项目开发企业所得税处理及热点解析——

一、房地产企业融资业务的财税处理技巧与风险防范；

1、房开企业常见融资模式的介绍及风险提示

2、企业之间相互资金借贷的合同签订管理及税收风险如何规避？

3、房地产集团企业资金池管理管理模式下如何保障税负的优化管理？

4、房地产集团企业如何利用统借统贷进行融资并正确享受税收优惠？

5、自然人股东向公司借款偿还期限的选择，这关系到20%的个人所得税；

6、股东将自有资产抵押借款给企业使用利息在企业税前如何扣除？

7、委托贷款利息税前扣除的界定及企业所得税及土地增值税前扣除的税收风险。

二、房地产开发企业项目开发的企业所得税处理

1、未完工开发产品的税务处理；

2、完工开发产品的所得税处理；

3、开发产品预租收入的确认；

4、合作建房开发产品的税务处理；

5、以土地使用权投资开发项目的税务处理；

6、开发产品视同销售的事务处理；

7、代建工程和提供劳务的税务处理；

8、开发产品成本、费用的扣除；

9、房地产企业所得税的征收管理及适用的减免税政策。

三、房地产开发企业日常费用的企业所得税处理

1、差旅费归属的选择——不同的界定与报销处理对企业纳税产生重大影响；

2、劳保费与福利费的选择——发的都是东西，但税务处理却不是个东西；

3、福利费与工资薪酬转化的选择——都是造福员工，搞不好就有可能是造孽；

4、业务招待费与业务宣传费的选择——不是一个logo就能解决的事！

5、票据贴现息承担主体的选择——不是花钱就能拍平的事；

6、福利性和奖励性旅游的选择——玩的很开心，缴税很伤心！

7、食堂管理模式的选择——食堂摇身变饭店，柳暗花明又一村；

8、私车公用合同管理的选择——车你可以用，但钱不一定允许你花；

9、餐费财税确认的选择——一顿餐费可能会让你变成“残废”；

10、办公费用增值税抵扣的选择——准确划分是前提，进项抵扣有保障！

第二天晚上：案例解析、客户实际问题解决探讨

第三天白天：——房地产企业土地增值税清算管理及疑难问题处理——

一、土地增值税的清算概要

1、土地增值税清算的概念；

2、土地增值税的清算条件；

3、清算时间要求；

4、土地增值税清算项目的审核鉴证；

5、清算审理及审核。

二、土地增值税清算准备工作

1、土地增值税清算的前期管理 ；    2、土地增值税清算单位的确定 ；

3、项目清算应关注因素；           4、清算资料的** 。

三、转让收入的确认

1、转让房地产取得的收入；

2、视同销售收入的确认；

3、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题；

4、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题；

5、收入确定需关注的问题；

6、收入确认的审核要点。

四、扣除项目金额的确定

1、扣除项目税务处理的基本原则；   2、地价款的扣除；

3、房地产开发成本的扣除；         4、房地产开发费用的扣除；

5、扣除项目的归集与分配；         6、旧房及建筑物的评估价格；

7、与转让房地产有关的税金；       8、财政部规定的其他扣除项目；

9、需要明确的几个问题；           10、土地增值税清算实例。

五、土地增值税的计算

1、一般土地增值税的计算；         2、分期开发项目的计算；

3、清算后再转让房地产的处理。

六、土地增值税的预征与核定征收

1、土地增值税的预征；             2、土地增值税核定征收。

七、土地增值税的税收优惠

1、建造普通标准住宅的税收优惠；   2、国家征用收回的房地产税收优惠；

3、个人销售住房税收优惠；         4、廉租房和经济适应住房税收优惠；

5、资产公司转让房地产税收优惠；   6、清偿债务税收优惠；

7、转让旧房税收优惠 ；            8、以房地产进行投资或联营税收优惠 ；

9、关于合作建房的税收优惠；       10、关于企业兼并转让房地产的征免税问题。

八、土地增值税清算需重点关注的若干个难点问题

1、 房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？

2、 清算单位及清算主体；

3、如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？

4、房地产企业土增税清算分期问题；

5、关于预征土地增值税问题；

6、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？

7、以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题；

8、项目营销设施建造费问题；

9、公共配套问题；                      10、车库、车位、储藏室问题；

11、开发间接费问题；                   12、商住一体清算问题；

13、利息费用问题；                    14、未支付成本及预提费用问题；

15、土地闲置费及契税滞纳金问题；       16、以房产对外投资缴纳土增税问题；

17、市政配套费、人防费、报建费问题；   18、装修费用问题；

19、旧房清算问题；                     20、契税、印花税问题；

21、收入确认问题；

22、订金、定金、诚意金、问题违约金问题；

23、住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

24、清算完毕后剩余房产销售问题；

25、清算完成后退房款的土增税处理问题；

26、土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题；

27、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？

29、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

29、关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题；

30、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题。